• Cos’è la società semplice immobiliare
• I vantaggi della società semplice immobiliare
• La fiscalità della società semplice immobiliare
• Le caratteristiche principali della società semplice immobiliare

La Società Semplice Immobiliare è una scelta strategica che presenta diverse particolarità ed è utile per la gestione di patrimoni immobiliari familiari. Per esempio, meno problemi burocratici, maggiore libertà di gestione e vantaggi fiscali significativi. Queste caratteristiche fanno sì che sia un tipo di “azienda sicura”, ideale per la tutela e la gestione appropriata dei patrimoni aziendali o familiari.

La particolarità principale di una società semplice immobiliare è che non le è permesso svolgere attività commerciali. L’unico scopo di questo tipo di società e quello della gestione e amministrazione di beni immobili. Inoltre, è spesso utilizzata anche per una strategica pianificazione successoria, poiché aiuta a risolvere o limitare questioni legate alla suddivisione di proprietà, includendo costi minori. 

Cos’è la società semplice immobiliare

È regolata dalla legge italiana e utilizzata per la gestione e amministrazione di beni immobili. La società semplice immobiliare si distingue dalle altre società disciplinate dall’ordinamento giuridico per la sua semplicità di gestione e per i suoi costi e adempimenti burocratici minori.

Creare una società semplice immobiliare richiede una quantità di sforzi inferiore e coinvolge un atto costitutivo e uno statuto. Rispetto alle altre società, anche se fortemente consigliato per assicurarne la conformità legale, la presenza di un notaio non è obbligatoria. Per quanto riguarda l’attività oggetto della società, l’unica ammissibile è la gestione e l’amministrazione di immobili di proprietà e non è permesso fare affari. Famiglie o gruppi di persone spesso scelgono la società semplice immobiliare per gestire un patrimonio immobiliare, approfittando della struttura flessibile e della gestione amministrativa semplificata. Può risultare estremamente utile per amministrare proprietà ereditate, per investimenti a lungo termine nel settore immobiliare o per gestire il patrimonio immobiliare di famiglia.

I soci partecipanti e proprietari, oltre a gestire la società in nome e per conto, sono responsabili illimitatamente e solidalmente per i debiti della società.

La società immobiliare semplice gode di benefici fiscali. Poiché non è considerata una entità commerciale, non è soggetta né all’IVA né all’IRES e i profitti generati vengono assegnati direttamente ai soci e soggetti a tassazione come redditi personali. Tra i principali benefici figurano la facilità di gestione, la riduzione dei costi amministrativi e i vantaggi fiscali.

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I vantaggi della società semplice immobiliare

Conoscere i vantaggi che una società semplice immobiliare è in grado di offrire, può essere uno strumento utile per chi è alla ricerca di un efficace mezzo di gestione di proprietà immobiliari.

Dalla loro struttura flessibile e alla capacità di aggregare patrimoni, ecco alcuni dei principali vantaggi.

1. Struttura societaria. La Società Semplice, che ha capacità giuridica completa, può possedere diversi tipi di beni ed è un ottimo modo per unire diversi beni di più soci, offrendo soluzioni vantaggiose, specialmente per quanto riguarda i conferimenti da parte di persone fisiche. Questo tipo di società aiuta a evitare le complessità associate alla proprietà congiunta, come le questioni di divisione, e si rivela un alleato strategico nella pianificazione successoria.
2. Pianificazione fiscale internazionale. Società straniere possono detenere quote in una Società Semplice Immobiliare, avendo un’importante funzione nella pianificazione fiscale globale. Collaborare con un partner internazionale protegge gli investimenti dall’imprenditore, evitando la tassazione IRPEF sul reddito della Società Semplice grazie alla trasparenza fiscale. Senza alcuna ritenuta fiscale in Italia, i profitti della Società Semplice Immobiliare vengono trasferiti direttamente all’azienda madre estera, se sussistono i requisiti per l’applicazione del regime di esenzione per le partecipazioni tra società madre e figlia.
3. Efficienza economica. Utilizzare una Società Semplice Immobiliare può portare a un notevole risparmio sui costi di gestione poiché permette di evitare una complicata burocrazia contabile, come la mancanza di obbligo di mantenere libri sociali o di compilare e depositare il bilancio ogni anno. Questa struttura organizzativa snella favorisce il risparmio nella gestione quotidiana e permette di trasferire i beni senza bisogno di perizie, semplificando ulteriormente il processo.
4. Gestione personalizzata. La notevole flessibilità normativa permette una personalizzazione della configurazione manageriale della Società Semplice Immobiliare, adattandola alle necessità particolari dei soci. È possibile personalizzare il regolamento interno dell’impresa, ad esempio aggiungendo un vincolo di permanenza dei soci fino alla chiusura naturale dell’attività, o limitando la cessione delle azioni ai creditori esterni. In aggiunta, i soci hanno la libertà di concordare liberamente come liquidare le loro quote sociali, permettendo loro di ottenere il ritorno dell’investimento in base alle performance finanziarie della società, inclusi guadagni e perdite. La flessibilità distingue chiaramente la Società Semplice dalle società di capitali e la rende simile a un fondo immobiliare aperto, adattandosi alle esigenze patrimoniali, familiari e di protezione dei soci.
5. Strategie operative. Le regole per gestire la Società Semplice sono molto flessibili e adattabili. Si può organizzare l’amministrazione in modo che un solo socio la gestisca, ma con clausole che richiedono l’approvazione degli altri soci per operazioni importanti, come compravendite immobiliari o transazioni di un certo valore. È fondamentale notare che i soci possono limitare la loro responsabilità alla loro partecipazione, tranne l’amministratore che agisce per conto della società e può essere responsabile illimitatamente. Per ridurre questo rischio, si può designare una società di capitali come partner, permettendo al capofamiglia di gestire in modo efficiente il patrimonio familiare e beneficiare dei profitti.
6. Investimenti finanziari. La Società Semplice Immobiliare si presenta come un’opzione aziendale altamente efficiente per gestire attività immobiliari. Questa entità, basata sulle tradizioni legali italiane, sta diventando la scelta preferita da molti investitori. Approfittando della flessibilità e della struttura, si può migliorare la gestione, la detenzione e la successione anche di portafogli finanziari. L’aumento della preferenza per la Società Semplice come strumento per gestire investimenti sottolinea la sua capacità di soddisfare le esigenze di chi cerca un approccio più strutturato e flessibile per i propri investimenti finanziari. Contrariamente alla gestione finanziaria personale, la Società Semplice fornisce notevoli vantaggi per la custodia e la gestione di beni finanziari.
7. Vantaggi della pianificazione successoria. La pianificazione ereditaria tramite una Società Semplice Immobiliare permette una grande flessibilità durante le successioni per decesso. Questo strumento consente di determinare, all’interno delle regole societarie, se la Società Semplice è tenuta a liquidare la quota del defunto, anziché decidere di sciogliere la società o continuare l’attività. Un beneficio principale di una Società Semplice Immobiliare è la capacità di garantire la trasmissione compatta del patrimonio immobiliare, evitando la sua divisione tra i diversi eredi e assicurando invece l’assegnazione diretta delle quote sociali.
8. Benefici fiscali derivati dello scioglimento. La liquidazione, soprattutto nel campo dell’edilizia, fornisce importanti vantaggi dal punto di vista fiscale. I profitti provenienti dalla vendita di terreni non edificabili, posseduti per più di cinque anni, non sono soggetti a tassazione, come indicato nelle risposte all’interpello n. 689 e 691 del 2021 dell’Agenzia delle Entrate. Questo principio si applica anche alle somme assegnate ai soci provenienti dalla vendita di partecipazioni, che erano state precedentemente rivalutate e soggette a tassazione da parte della Società Semplice Immobiliare (interpello n. 754/E/2021).

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La fiscalità della società semplice

Scegliere di costituire una Società Semplice Immobiliare può portare vantaggi fiscali notevoli. I guadagni devono essere tassati direttamente dai soci, ed in conformità al principio di trasparenza fiscale. È obbligatorio includere la rendita catastale nella propria dichiarazione dei redditi personali anche se ci sono beni non locati. Di conseguenza, i soci sono influenzati da questo reddito a causa della trasparenza. Altrettanto rilevante è il punto che la vendita di proprietà detenute per oltre cinque anni dalla società semplice esclude la generazione di plusvalenze imponibili.

La comparazione con le SRL mostra che, dopo cinque anni, la vendita di un immobile da parte della Società Semplice non influisce sul reddito tassabile. A differenza delle SRL, dove questa azione genera sempre reddito d’impresa.

La Società Semplice, in aggiunta, non è vincolata alle severe normative fiscali applicate alle società commerciali di mero godimento, a differenza delle società di comodo, le quali, se riconosciute come tali, sono soggette a sanzioni attraverso tassazioni su redditi non reali.

La Società Semplice Immobiliare è protetta dalla natura stessa contro ispezioni basate su presunte entrate e attività finanziarie. Questa rapidità operativa, insieme alla versatilità e ai vantaggi fiscali, rende la società semplice un metodo preferenziale per gestire e trasferire patrimoni immobiliari e quote di partecipazione familiari.

Le caratteristiche principali della società semplice immobiliare

• La società non è titolare di partita IVA, possiede unicamente il codice fiscale;
• Gli indici Sintetici di Affidabilità fiscale (ISA) non sono applicati;
• Per la certificazione dei canoni di locazione non è necessaria la Fattura Elettronica, è sufficiente una semplice ricevuta;
• Il reddito generato viene classificato come reddito fondiario;
• Secondo quanto stabilito per l’imprenditore individuale, si applica l’imposta di registro per gli immobili locati come per le persone fisiche (2%);
• La società mantiene lo status di sostituto d’imposta, escluso per la distribuzione degli utili ai soci.

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